2021 год: цены на жилье. Прогноз

Цены на жилье в России, повысившиеся в 2020 году во многом благодаря льготной ипотеке на новостройки, в 2021 году продолжат расти, однако их динамика замедлится и не превысит 12%, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

По данным аналитического центра ЦИАН, в 2020 году цены на вторичное жилье в средних и крупных российских городах выросли в среднем на 16%, на новостройки – на 14%. "Рост цен в 2021 году продолжится", – заявила главный эксперт центра Виктория Кирюхина, уточнив, что прирост на вторичном рынке составит около 6-8%, а на первичном – 7-9%.

В первом полугодии 2021 года потребительский спрос постепенно будет снижаться: те, кто хотел приобрести недвижимость, вероятней всего, уже это сделали или оформят сделку в ближайшее время, указал руководитель направлений первичной и загородной недвижимости компании "Авито Недвижимость" Дмитрий Алексеев. На этом фоне, по его мнению, последует закономерное замедление роста стоимости жилья как в категориях новостроек, так и вторичной недвижимости. "На первичном рынке темпы повышения цен, скорее, не превысят 7%, а на вторичном – будут приблизительно равны уровню инфляции", – рассказал он.

Дальнейшая ситуация с ценами будет во многом зависеть от перспектив продления льготной ипотеки, считает гендиректор портала "Мир квартир" Павел Луценко. "Если программа продолжится, и тем более, если ставки еще понизят, то и цены на новостройки продолжат расти. А за ними и цены на вторичном рынке. В этом случае мы прогнозируем в 2021 году рост цен на первичном рынке около 10-12%, на вторичном – 5-7%", – сообщил он.

Основной причиной роста цен в прошедшем году эксперты называют программу льготной ипотеки на новостройки, свое влияние она окажет и в новом году. Причем, отмечают эксперты, программа отражается и на вторичном рынке.

Поскольку девелоперы предпочитают вести бизнес в крупных городах (с лучшим потенциальным спросом и возможностью продавать дороже), то и рост на вторичном рынке вслед за "первичкой" логично ждать именно для крупнейших городов, считает Кирюхина. При этом, по его словам, в большинстве из них средняя цена квадратного метра ниже, чем на первичном рынке, за исключением Москвы, Самары и Омска.

Подобная ситуация создает предпосылки для перераспределения спроса с первичного рынка на вторичный. Во многих случаях покупка жилья на вторичном рынке за счет более низкой цены "квадрата" даже при более дорогой ипотеке оказывается выгоднее, чем новостройка по льготной ипотеке, но с более высокими ценами, обратила внимание Кирюхина. "Тенденция перетока спроса, полагаю, станет наиболее актуальной после 1 июля 2021 года, когда планируется завершение льготного кредитования на новостройки. Поэтому, на мой взгляд, вторая половина 2021 года станет лучшим моментом для продажи вторичного жилья, поскольку первичный рынок лишится одного из своих главных преимуществ", – сказала она.

К драйверам дальнейшего роста цен на жилье представитель ЦИАН также относит снижение ставок по вкладам и уход части инвесторов на рынок недвижимости и сохранение международной политической и экономической нестабильности.

Кроме того, в первой половине года на первичном рынке возможен рост цен из-за недостатка предложения, указал Луценко, отметив, впрочем, что по мере выхода на рынок новых проектов этот фактор будет нивелироваться. По его словам, помимо ипотеки, драйвером роста цен может стать намеченная властями апартаментная амнистия. "Она может увеличить цены на этот тип жилья на 12-15%, что поднимет и средние цены на недвижимость, разумеется, только в тех регионах, где апартаменты составляют ощутимую часть рынка", – пояснил он.

В городах, где первичный рынок слабо развит и практически не представлен новыми проектами, рост цен будет более скромным, преимущественно не за счет конкуренции с первичным рынком, а из-за общей инфляции и волатильности курса рубля, добавила Кирюхина.

Говоря о конкретных городах, где в следующем году могут подорожать новостройки, Луценко выделил прежде всего Симферополь, Астрахань, Ульяновск, Грозный, Нижний Тагил и Магнитогорск. Вторичное жилье, по его прогнозам, подорожает в первую очередь в Якутске, Ижевске, Ростове-на-Дону, Самаре, Волгограде, Рязани, Саранске, Челябинске и Перми.

Говоря о возможном прекращении программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года, Кирюхина подчеркнула, что резкого спада спроса не произойдет, однако в основном он будет сконцентрирован в первой половине года. За счет уже относительно невысоких ставок на стандартных рыночных условиях, отказ от пролонгации программы субсидирования должен пройти безболезненно, считает она.

Вторичный рынок получит преимущество за счет своей более низкой стоимости в сравнении с первичным по многим городам, уверена аналитик. "Произойдет перераспределение спроса в пользу вторичного рынка – основной рост спроса на "первичке" мы ждем в первой половине 2021 года, а на "вторичке" – во второй половине года", – сказала Кирюхина, отметив, что даже при снижении спроса во втором полугодии девелоперы смогут удерживать или даже наращивать стоимость за счет полученной рекордной выручки.

Луценко же считает, что если ипотеку с господдержкой свернут после 1 июля, рост цен продолжится медленными темпами, на уровне инфляции, так как спрос со стороны потребителей упадет.